Diviser un appartement : division de lot ou création de plusieurs espaces de vie

Bonjour à tous,

dans ce nouvel article je vais vous parler de division d’appartement. Si vous vous intéressez un peu à l’investissement immobilier vous avez très certainement entendu parlé de « division ». C’est un sujet qui revient assez souvent et pour lequel on me pose régulièrement beaucoup de questions.

Attention, j’attire votre vigilance sur le fait que je me concentre principalement dans cet article sur le côté « technique » de la division. Ce type d’opération n’est pas à prendre à la légère, car elle nécessite des connaissances juridiques et règlementaires (ce n’est pas mon domaine d’expertise donc je ne m’étendrais pas sur ces points )

Si elle peut être très intéressante financièrement, elle pourra aussi vous attirer de gros soucis si vous ne faites pas les choses dans les règles.

Je vais donc vous expliquer rapidement dans un premier temps l’intérêt de diviser, les différents types de division, et je me concentrerais surtout sur la partie technique qui est comme vous le savez ma spécialité.

Diviser pour mieux régner… encaisser !

Vous l’aurez sans doute deviné, le principal intérêt de diviser un bien, c’est d’en augmenter (ou plutôt d’en exploser 😉 ) la rentabilité.
Il  y a 2 principaux leviers que vous permettront une division d’appartement :

1- Vous achetez « en gros », c’est à dire des grandes surfaces, qui sont toujours moins chères au m2, et vous louez, ou revendez en petites surfaces, là ou les prix au m2 sont les plus élevés.

2- Vous louez plusieurs logements, au lieu de plusieurs chambres, donc plusieurs loyers au lieu d’un seul ! >>> donc plus de cashflow. En général, il y a une sorte de « forfait incompressible » dans le loyer, qui dépendra du secteur, du standing, et des prestations proposées, puis une majoration en fonction du nombre de pièces de celui ci. Cela étant encore plus flagrant dans le centre des grandes villes. Louer 2 studios sera donc – généralement – bien plus rentable qu’un seul 2 ou 3 pièces.

Il y a en fait 2 principaux types de division :

La division dite « officielle »

(celle que je vous recommande dans la mesure du possible)

C’est à dire découper un logement en plusieurs nouveaux lots, juridiquement différents, pouvant être exploités, loués ou encore revendu de manière totalement distinctes. Pour celà, chaque logement créé devra avoir ses propres compteurs (eau, électricité, etc). Un modificatif au règlement de copropriété devra être établi, par un géomètre et un notaire, afin de répartir les tantièmes des différents lots. Tout cela dépendant du règlement de copropriété, et de certaines règles d’urbanisme.

C’est une pratique assez courante chez les marchands de bien, car très intéressante financièrement, mais pas toujours simple à mettre en oeuvre à cause des coûts non négligeables, et des multiples contraintes administratives et légales. (création de stationnements par exemple)

La division « non officielle », que l’on appelle plus couramment division en « espaces de vie »

Cette dernière est devenue très à la mode ces derniers temps, car elle permet d’augmenter significativement les rentabilités locatives, tout en s’affranchissant des contraintes administratives. Elle est principalement exploitée en location courte durée (ou « location saisonnière ») puisque les logements proposés n’ont en général pas besoin d’être très grands, et que c’est le propriétaire qui prend en charge tous les frais (eau, électricité, internet, taxes divers, etc)

Officiellement, le bien n’est toujours qu’un seul et même lot, et une seule entité, bien qu’il sera séparé en plusieurs (« sous-« ) logements à l’intérieur. Il ne sera absolument pas possible de revendre indépendamment un des appartements nouvellement créé, et pour la copropriété ce ne sera qu’un seul et même logement.

Cette pratique est tout à fait autorisée, car chacun est libre de jouir à sa convenance de ses parties privatives, tant qu’elle ne vient pas en contradiction avec le règlement de copropriété qui pourrait par exemple interdire clairement ce genre de « sous division » ou encore de louer son bien à plusieurs personnes distinctes.
Bien entendu, le propriétaire du bien est pleinement responsable de ses choix, et devra suffisamment se renseigner avant d’entamer de telles transformations.

J’ai eu l’occasion de réaliser ce genre de découpe pour différents clients, à de nombreuses reprises, que ce soit en divisions officielles de lots, ou simplement en division d’espaces de vie. Ce qui, d’un point de vue des travaux ne change pas tant de choses.

Préparation d’une division d’appartement

Les principales différences d’une division officielle :

  • Il vous faudra créer un nouveau compteur électrique et compteur d’eau pour chacun des lots.
  • Avoir obligatoirement un accès indépendant (via SAS commun par exemple)
  • Vous devrez séparer les différents lots par des cloisons isolantes type SAD
  • Eviter tout passage de tuyau ou câbles d’un lot à l’autre hors parties communes
  • Vous devrez fournir une boite aux lettres (ça paraît bête mais pas toujours simple)

En règle générale, je vous recommande fortement de respecter les normes aux niveau de vos travaux, notamment pour les cloisons de séparation des lots, électricité, plomberie, etc. Soyez aussi vraiment l’isolation phonique, c’est très souvent un problème sur ce type d’opérations.

Pour ce  qui est des évacuations, il y aura certainement des canalisations « communes » qui traverseront certains lots. Il conviendra de les signifier au notaire pour établir des servitudes.

Un petit conseil cependant que je donne à chaque fois à mes clients : même si vous le voulez pas le faire de suite, ou que ce n’est actuellement pas possible (règlement de copro, problème de place de parking, etc), je vous recommande de faire vos travaux comme si vous divisiez officiellement. Car il suffit parfois de peu de choses pour que cela devienne possible, et si dans quelques années la copro autorise votre division, ou si les règles d’urbanisme évoluent, il ne suffira que de rajouter ces fameux compteurs, et faire les déclarations nécessaires pour voir vos différents lots officialisés avec les plus values correspondantes 🙂

C’est pourquoi je vais vous donner quelques conseils pratiques et techniques qui pourront j’espère vous aider dans vos projets.

Je ne m’étendrais pas plus sur la partie légale et administrative de la division d’appartement, car ce n’est pas mon métier, et je vous recommande de vous rapprocher de votre notaire ou d’un avocat spécialisé pour être sûre de faire tout ça dans les règles.

Je vais m’attarder un peu plus sur la partie « technique » afin de savoir si un bien est « divisible » ou non :

Les ouvertures

Chaque logement devra disposer d’au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur. Vous pouvez cependant créer un « espace chambre » par exemple qui serait dans une pièce aveugle. Mais vous ne pourrez pas le déclarer officiellement comme une vraie pièce. Par exemple, un T1 avec un coin chambre sera appelé un T1 bis, mais pas un T2.

Le logement devra également pouvoir être accessible de manière indépendante (par exemple, une porte sur l’extérieur, ou un SAS commun, mais jamais le locataire ne devra traverser un autre logement privatif pour accéder au sien)

Pensez à installer de vraies portes palières pour vos entrées. Ne mettez surtout pas de simples portes intérieures type alvéolaires. C’est important tant pour la sécurité (serrure 5 points) que pour l’isolation thermique et phonique.

En général les appartements traversants (fenêtres sur murs opposés) sont les plus appropriés pour ces opérations.

Plans de division d’un plateau en 3 studios

Surfaces minimum

« La surface habitable d’un logement doit être égale ou supérieur à 9m² comme le stipule l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m.Le décret permet toutefois la location d’un logement de moins de 9 m² si son volume fait au moins 20 m3. »

Attention, cette loi est valable pour un logement donné en « résidence principale », les locations saisonnières, colocations, et autres locations spécifiques ne sont pas soumises aux mêmes règles. Elles peuvent varier en fonction de votre commune, de l’utilisation que vous ferez de ce logement, et de nouvelles mesures du gouvernement.

Par exemple pour une colocation en baux individuels, les chambres devront faire 14m2 minimum…

>> Je vous recommande vivement de vous renseigner auprès de professionnels compétents afin de vous assurer que votre projet sera en règle (service d’urbanisme, notaire, professionnel de gestion immobilière, …)

Aménagement

Les pièces devront être suffisamment spacieuses et bien agencées. Il ne suffit pas de respecter la règlementation, il faut avant tout essayer de proposer un logement qui va plaire et qui se louera bien. C’est à mon avis la base pour être sûre que votre logement se louera toujours.

Bien sûre, en zone tendue, tant que la demande est supérieure à l’offre, vous trouverez locataire. Mais il suffit d’un changement de loi, de marché, d’une période de grosse crise avec un effondrement des prix, et seuls les biens qui se démarquent par leur rapport prix/prestation se loueront vite et bien. Gardez en tête qu’un investissement immobilier ça se prépare sur le moyen/long terme.

Attention donc à la découpe ! si l’appartement par exemple possède des murs porteurs intérieurs, pensez à bien les noter sur vos relevés de plans, et en tenir compte lors de vos projets de division.

> 3 conseils simples pour un effet coup de coeur et « bien être » : Espace, Volume, et Lumière

Lorsque les pièces ne sont pas très grandes, vous pouvez jouer sur les hauteurs en créant différents volumes

Essayez également d’optimiser la lumière naturelle, qui contribue beaucoup à l’impression de bien être dans le logement. Lorsque l’appartement est peu lumineux, prévoyez suffisamment d’éclairage, et jouant sur des effet d’ambiance et la décoration.

Dans la pratique, si vous faites des logements trop petits et mal agencés, à moins d’être en plein centre d’une très grande ville, ou à des prix vraiment en dessous du marcher, ils ne se loueront pas correctement, donc tout cela reste du bon sens.

>> Quand je rénove un logement je pars toujours du principe que je devrais être content d’y habiter. Je l’aménage comme si c’était pour moi ou quelqu’un de ma famille. C’est tout bête, mais je vous assure que ça fait une grosse différence.

Aménagement cosy d’un studio meublé

Evacuations et arrivées d’eau

Qui dit plusieurs logements, dit plusieurs salles de bains, et plusieurs cuisines. Attention donc aux évacuations et alimentations d’eau. C’est un des points les plus importants.

Reperez l’arrivée d’eau principale (là ou se trouve le compteur en général). Les nouveaux réseaux partiront d’ici. Idéalement le (ou les) compteur principal devra se trouver dans le SAS commun (voir plus bas). Si vous installez des sous compteurs, c’est bien également de les mettre dans le SAS commun, cela facilitera les relevés.

Attention je parle ici du SAS commun que vous aurez créé dans votre surface privative.

N’allez surtout pas rajouter des compteurs, ou quoi que ce soit d’autre dans les parties communes de l’immeuble sans en avoir l’autorisation explicite de la copropriété.  Toute modification, aussi minime qu’elle soit, sur les parties communes générales, nécessite une autorisation.

Revenons-en à nos tuyaux :

Pas de soucis majeur avec les arrivées d’eau, car vous n’avez besoin que d’une alimentation d’eau froide par appartement, puisqu’il sera facile d’installer des petits ballons d’eau chaude dans les différents logements (je vous déconseille de mettre un seul chauffe eau pour plusieurs logement). Les tuyaux pourront passer par les sols ou les plafonds, donc pas de soucis particulier à ce niveau.

Il suffit donc de se reprendre sur la colonne d’alimentation de l’immeuble qui doit en principe passer quelque part dans votre logement. Cela nécessitera une coupure d’eau de l’immeuble d’une heure ou deux. (Vérifiez tout de même que le débit sera suffisant suivant la taille des tuyaux et le nombre de lots à alimenter)

>> Notez bien que si votre plombier intervient directement sur la colonne d’eau de l’immeuble, vous êtes sensé demander préalablement l’autorisation  à la copropriété. Votre partie privative démarre uniquement après votre compteur. Par expérience je sais que cette démarche n’est pas toujours effectuée par les propriétaires, car elle peut être très longue (assemblée générale). Mais sachez qu’en l’absence d’autorisation explicite, vous pouvez être tenu responsable de tout problème qui interviendra sur la colonne.

Plus important : les évacuations

Elles fonctionnent de manière gravitère. Elles doivent donc impérativement avoir une pente vers le point de chute (1cm par mètre au minimum). Cela signifie que vous devez repérer les différentes évacuations existantes, et chaque point d’eau devra s’y raccorder en suivant cette pente. Donc plus on s’en éloigne, plus il faudra surélever l’élément à évacuer.

Exemple pour une douche qui serait placée à 10m de l’évacuation principale au raz du sol, cette douche devra être surélever au minimum de 10 cm. Dans la pratique ce sera un peu plus, car il faut la place pour le siphon etc. Idem pour le WC qui devra lui impérativement se vider dans une évacuation réservée aux aux vannes de diamètre 100mm.

Repérez de suite l’évacuation du WC et placez la bien sur votre plan. Car s’il est possible de passer des petits tuyaux de 32 ou 40mm dans les sols ou les cloisons, cela devient plus compliqué pour un tuyau de 10cm.

Idéalement (et obligatoirement pour une division officielle), chaque lot devra avoir son propre réseau d’évacuation, qui se jettera directement dans la colonne principale d’évacuation de l’immeuble ou, le cas échéant, dans une canalisation commune en direction celle ci. Dans ce dernier cas, cette canalisation devra être enregistrée chez le notaire (pour une division officielle) en tant que servitude.

Les évacuations sont donc dans la pratique un des points majeur à valider pour un projet de division d’appartement.

>> Une des astuces fréquemment utilisées par les architectes et les artisans pour distribuer ces tuyaux, consistera à créer des « estrades » ou planchers sur-élevés sur une partie du logement pour dissimuler tous les tuyaux et réseaux en dessous.

création d’une estrade pour passer les évacuations

L’électricité

Le deuxième point importants lors d’une division concerne l’électricité.

Pour une division officielle, comme je l’ai dit plus haut, vous devrez faire installer un ou plusieurs nouveaux compteurs, pour une simple division en espaces de vie, il faudra au moins, la plupart du temps, faire augmenter la puissance du compteur existant.

Pour installer de nouveaux compteurs, il faudra demander une étude de faisabilité et un devcis à ENEDIS (anciennement ERDF). Une fois l’étude effectuée si c’est techniquement possible, et le devis accepté, ceux ci vous demanderont l’autorisation d’urbanisme ainsi que le certificat CONSUEL pour installer les futurs compteurs.

C’est une des première choses à faire dans votre planning, car comme vous vous en doutez, cela peut être assez long (plusieurs mois). Et si ce n’est pas possible, celà peut sérieusement remettre en question votre projet.

Un des problème rencontré fréquemment dans les vieux immeubles, c’est que la colonne est déjà saturée, c’est à dire qu’il n’est plus possible de rajouter de nouvelles lignes sur l’existant. La seule solution dans ce cas, c’est de remplacer la totalité de la colonne électrique, afin de permettre une puissance supérieure. (concrètement mettre des câbles plus gros)

Il faut pour cela l’accord de la copropriété, ce qui est souvent très compliqué si vous ne possédez qu’un seul lot. Par contre tout à fait envisageable si vous êtes propriétaire de l’immeuble complet. Compter tout de même rarement moins de 15 000€ pour un petit immeuble.

>> Pensez également qu’il faudra un certificat CONSUEL en cas de nouveau compteur, ou généralement si vous demandez une augmentation de compteur après avoir refait toute l’électricité. Ce certificat est remis à l’installateur après vérification de l’installation, si tout est bien aux normes. Sans ce document, votre fournisseur d’énergie refusera catégoriquement de vous mettre en service le compteur.

Une petite astuce pour éviter bien des soucis : si vous souhaitez augmenter la puissance du compteur existant, faites le faire avant d’attaquer les gros travaux, vous serez ainsi sur de ne pas être bloqué à cause de ça.

Par contre, je ne saurais que trop vous recommander si vous faites refaire toute l’électricité à neuf, de demander à votre électricien de faire passer quand même le CONSUEL. Vous aurez ainsi la certitude que tout à été fait dans les normes, ce qui est important en tant que bailleur, ou à la revente.

Un dernier conseil, surtout si vous ne divisez pas officiellement : Mettez de préférence les tableaux électriques dans les appartements, c’est indispensable si vous comptez diviser officiellement par la suite, et d’un point de vue norme, même sans division officielle, il doit obligatoirement et au minimum y avoir un système de coupure générale à l’intérieur de chaque logement. Sans cela vous n’obtiendrez pas votre conformité CONSUEL, et vous risquez des problèmes avec l’assurance en cas de sinistre.

La ventilation

La ventilation est un élément qui peut paraître secondaire, mais qui pourtant n’est pas à négliger.

Tout logement doit obligatoirement disposer d’un système de ventilation. Suivant l’âge des immeubles, elle pourra être naturelle ou mécanique (VMC).

Le principe est d’extraire l’air « vicié » des pièces humides (Salle de bain, WC, cuisine) et de créer une circulation d’air dans le logement. L’air extrait crée une dépression dans la pièce concernée, qui va venir aspirer de l’air neuf, la plupart du temps par les petites grilles au dessus des fenêtres des autres pièces. Cela provoque ainsi une circulation.

C’est pour cela qu’il est important de toujours garder un jour sous les portes intérieures pour  que cet air circule.

Lorsque vous divisez un logement en plusieurs lots, cet air ne circulera plus correctement à cause notamment des portes palières. Il faut donc impérativement recréer cette circulation dans chaque logement.

Veillez donc à bien installer une ventilation correcte dans vos logements, au risque de détériorer significativement la qualité de l’air intérieur, et de voir rapidement s’installer moisissures et champignons.

Les courants faibles (téléphone et TV)

Pas besoin de s’attarder trop longuement sur ce point, mais pensez bien à équiper chaque logement d’un accès à Internet et à la TV. L’idéal est qu’ils aient « techniquement » un accès (prise, câble) indépendant. Pour des locations de type colocation ou courte durée, vous pourrez proposer un accès Internet en commun par Wifi par exemple, mais en cas de location classique, il faudra que chacun puisse avoir son propre abonnement.

L’isolation phonique

Même si elle n’est pas vraiment obligatoire, l’isolation phonique des différents lots fait partie choses à ne pas négliger.
Vous pouvez visionner une petit vidéo que j’avais faite à ce sujet ici.

Un des principal soucis technique à régler lors d’une division, c’est la limitation du bruit entre les différents lots. Le son est assez difficile à canaliser, car il se faufile facilement, et peut engendrer de grosses nuisances pour vos locataires.

Le principe de base, est de désolidariser les différents lots et matériaux, afin d’en limiter la propagation. Il y a des règles importantes à respecter scrupuleusement, sans quoi vos isolants ne serviront pas à grand chose.

  • Séparez vos différents lots grâce entre autre à des cloisons type SAD (en prenant soin de bien respecter les mise en oeuvre)
  • Utilisez des isolants plus denses (laine de roche par exemple), voir des placo phoniques dans certains cas
  • Isolez vos sols avant de poser les revêtements (carrelage ou parquets)
  • Isolez vos faux plafonds, et faites-en s’il n’y en a pas
  • Installez de vraies portes palières pour vos entrées (il existe différents niveaux d’isolation phonique)

>> Vous pouvez aussi utiliser des matériaux isolants au sol pour limiter les bruits de pas, comme de la moquette ou des dalles pvc (dans vos SAS commun par exemple). Egalement des tapis, des rideaux ou toutes sortes de matériaux absorbants.

Ce point en encore plus important dans des locations en courte durée, puisque les « clients locataires » ont les même exigences que dans un hôtel (à prix équivalent)

Isolation phonique au plafond

Conclusion

Cet article n’est bien entendu pas exhaustif, mais il vous permettra je l’espère d’y voir déjà un peu plus clair sur vos projets de division, surtout d’un point de vue technique.

N’hésitez pas à me dire en commentaire si ce sujet vous intéresse, et  si j’ai oublié un point qui vous paraîtrait important de rajouter, ou si vous vous avez des précisions à apporter.

Enfin, je ne cesserais de vous le répéter, mais ne faites pas les choses à la légère. Si la division peut paraître une stratégie extrêmement rentable, elle est tout de même une des plus technique à mettre en oeuvre.

Il ne faudrait surtout pas se lancer à l’aveuglette dans des travaux qui pourraient s’ils sont mal gérés, avoir de lourdes conséquences financières et remettre en cause tout votre projet.

Prenez le temps de vous former et de vous faire accompagner par des personnes compétentes. (architecte, entreprises spécialisées, notaire ou avocat, …)

 

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31 Comments

  • Snoopy94

    Reply Reply février 20, 2019

    Merci pour cet article très complet.
    J ai une question sur la taxe d habitation en division non officielle, qui paie et comment?
    J ai une maison à diviser en 3 appartements loués meublés, avec des sous compteurs et je vais faire des loyers charges comprises.
    Dois je payer la taxe d habitation? La taxe d habitation va t elle arriver chez les 3 locataires pour le montant de la maison X3?
    Comment faire ?

    Merci beaucoup

    • Renaud

      Reply Reply février 25, 2019

      Bonjour Snoopy
      La taxe d’habitation est a payer par celui qui déclare habiter dans le logement au 1er janvier.
      Dans le cas d »une location courte durée, c’est le cas le plus usuel des divisions « non officielles », le propriétaire déclare une location en meublé de tourisme, donc plus de taxe d’habitation, mais à la place la taxe de séjour.
      Pour le cas d’une location meublée traditionnelle, je t’avoue que je ne sais pas. Ce n’est pas une situation vraiment courante. Pour moi la division non officielle se destine surtout à de la courte durée, ou à de la colocation. Car si tu veux louer à l’année à deux personnes distinctes, à mon sens, tu devrais faire une division officielle. La copropriété risque dans ce cas de te faire des soucis, la Mairie peut te réclamer des stationnements, etc…
      Dans ce cas, moi je partirais sur une « colocation » ou chacun aurait son espace privé. Pour la taxe d’habitation, dans une colocation, c’est un des locataires qui la reçoit et doit s’arranger avec les autres. Je crois que les impôts ne font pas de ventilation, il faudrait leur poser la question…

  • willlyprivacy

    Reply Reply février 19, 2019

    Bonjour Renaud,

    Merci pour ton article très complet.
    Je commence dans l’investissement locatif.
    Le bien en question comporte 7 lots avec 7 compteurs.
    Je souhaite diviser des lots existants pour créer 2 lots supplémentaires.
    Je lis à travers ton blog qu’il faut faire une déclaration de travaux auprès de la mairie ?
    Faire un devis auprès de Enedis ?
    Quel serait le cout pour 2 compteurs supplémentaires ?
    Pour cela, peux-tu me décrire les étapes à suivre pour faire une division officielle sur la partie électrique et eau ?
    Je vais être épaulé par une entreprise de rénovation sur la partie exécution.

    Cordialement
    Willy

    • Renaud

      Reply Reply février 25, 2019

      Bonjour Will
      La déclaration de travaux en Mairie est à faire en principe si tu fais des modifications extérieures sur ton bâtiment (ouvertures, façades, fenêtres, etc) ou si tu crées de la surface habitable (ex aménagement de combles). Dans les autres cas, c’est souvent simplement une modification du règlement de copro, et une déclaration aux impôts qu’il faudra faire.
      Attention chaque ville possède son propre règlement, je te recommande donc de poser la question directement au service urbanisme de ta ville. Ils sauront te donner les démarches exactes à effectuer. Par exemple, parfois certaines villes exigent la création de places de stationnement lorsque tu crée de nouveaux lots…
      Pour connaître le cout de nouveaux compteurs je te recommande de demander un devis à ENEDIS. Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte qui peuvent varier sensiblement les couts.

  • Maxime

    Reply Reply janvier 4, 2019

    Dernière question,
    Niveau électricité
    J’ai quelque électriciens qui sont passé et j’ai eus tout et son contraire pour l’installation de 3 compteurs pour 1 appart de 92m2 a diviser en 3 apparts avec grosso modo:

    3 plaques électrique, 3 four-micro-onde, 3 frigo, 3 lave vaiselle, 3 sèche serviette,…
    Le circuit lumière (spot, c’est pas ce qui consomme le plus)

    Dois je m’assurer de faire les calcules moi même pour savoir si l’installation et suffisante
    Ou si je dois tirer une nouvelle colonne ?

    Avec qui pourrais je reboucler cette information (si la colonne est suffisante ou pas) ?
    Avec Enedis ?
    Avec le consuelle ?

    Ya t’il un petit logiciel pour calculer sa puissance et s’assurer qu’on dépasse pas les 12kVa ?
    As-tu un petit tuyaux de dernière les fagots :p ?

    Ps : l’appartement a découpé est situé dans un immeuble relativement vieux, année < 1945.

    Mercii encore
    Bonne et heureuse année
    Meilleures vœux et bonne réussite dans tous vos projet

    • Renaud

      Reply Reply janvier 6, 2019

      Hello Maxime
      Tout ce qui concerne les compteurs, et la « colonne électrique » doit être vu uniquement avec ENEDIS.
      Perso je préconise 6kVA par studio, pour être tranquille. Seul ENEDIS saura te dire si la colonne est suffisante pour ça. Ils te feront un devis, et une étude technique. C’est gratuit. Tu ne payes que si tu acceptes le devis.

      Globalement les points les + consommateurs sont les chauffe eau et le chauffage. Les plaques électriques demandent beaucoup de puissance, mais elles sont peu utilisées, tout comme le four, surtout dans des studios.
      Après globalement, tout ce qui chauffe consomme. (Machine à laver, sèche linge, bouilloire, four, etc)

      Si tu as déjà une chaudière gaz pour chauffages et eau chaude, dans ce cas, 3KVa par studio est suffisant.

      Par contre si tu parles de 3 compteurs, tu parles de division officielle en principe. Si tu ne divise pas officiellement, c’est à dire simplement en 3 espaces de vies (cf article) à ce moment ENEDIS refusera de te rajouter des compteurs. Tu devras conserver un seul compteur, et faire 3 tableaux de répartitions raccordés sur ce même compteur.
      Si le compteur existant date des années 50, il y a fort à parier qu’il soit bridé à 30A max, tout comme la ligne.
      Demande à ENEDIS un devis pour une augmentation de puissance.
      Si tu peux monter en 12kVA avec un seul compteur (tu ne pourras pas plus dans un appart) ça devrai le faire. A ce moment là il faut construire intelligemment ton installation electrique de façon a éviter les surintensités. Tu peux par exemple installer un délesteur, mutualiser l’eau chaude, ou le chauffage via une chaudière électrique, mettre en place des horloges pour répartir le temps de chauffe des cumulus, etc…

  • Flo

    Reply Reply novembre 12, 2018

    Bonjour et merci pour cet article très intéressant.

    J aurai une question sur un cas assez particulier.
    En effet j’ai acheté une maison individuel sur un terrain de 700 m2.

    J’ai le projet de la diviser en 4 studios.

    Cependant le PLU n autorise qu une unité d habitation.
    En le divisant en 4 espaces de vies distincts et cela de la même manière que des studios (portes palières, cloisons etc….) sans ne toucher à aucuns éléments extérieurs de la maison actuelle.
    Et bien sûr en louant en courte durée car un seul compteur pour les services.

    Pensez vous que cela serait réalisable ?

    • Renaud

      Reply Reply novembre 12, 2018

      Salut Flo et merci pour ton commentaire

      Je te recommande de te rapprocher d’un architecte ou d’un notaire pour avoir une réponse plus officielle.

      Mon avis est le suivant : si la maison est isolée ou en pleine propriété, je pense que ça doit fonctionner comme pour les appartements. Si tu ne modifies pas les aspects extérieurs, cela reste à mon sens « qu’une unité d’habitation » exploitée à la manière d’une colocation. Donc je pense que ça doit fonctionner pour de la courte durée.
      Si tu es en copropriété, attention, penses à vérifier le règlement de copro ou de lotissement, car il peut imposer certaines restrictions.
      Et bien sur, en fonction de ta zone d’habitation, il y a peut-être aussi un changement de destination et/ou d’usage à faire sur le bien pour avoir le droit de l’exploiter en courte durée.

  • Breneur thomas

    Reply Reply novembre 5, 2018

    Bonjour Renaud, super article. Je m’adresse à vous car je suis en train de réfléchir pour l’achat d’un appartement de 107m² sur mon palier dans une résidence assez récente. Actuellement propriétaire d’un T3 de 85 m², je souhaite acquérir ce T4 afin d’agrandir mon appartement actuel. En effet un mur porteur sépare mon wc/cellier de son hall d’entrée.Mais je voudrais récupérer qu’une partie du T4 et isoler l’autre partie pour en faire un T2. Pensez-vous cela réalisable aussi bien juridiquement que techniquement ? Combien cela peut-coûter environ du m², sachant que c’est une résidence assez récente et qu’il n’y aurait qu’un rafraîchissement à faire.
    Merci d’avance, cordialement.

    • Renaud

      Reply Reply novembre 12, 2018

      Bonjour Thomas
      Votre projet est intéressant, mais il mérite une réflexion assez poussée.
      Comme je le dis souvent, je ne sis pas compétent pour vous répondre sur l’aspect juridique. Je vous recommande de vous rapprocher de votre notaire, ou d’un avocat en droit immobilier pour ce point.
      L’ouverture d’un mur entre deux appartements dans un immeuble, nécessitera une autorisation de la copropriété. Tout comme la modification de la surface de votre lot. (encore une fois, notaire ou avocat)

      Techniquement, cela est tout à fait possible. Mais cela nécessitera de faire appel à une entreprise spécialisée pour l’ouverture si le mur est porteur, et la copropriété, si elle accepte la modification, vous demandera très certainement de faire réaliser une étude technique par un bureau d’ingénierie structure.

      Dans une résidence récente, j’ai peur que la corpo ne soit pas trop d’accord. Mais cela ne coute rien de poser la question au syndic…

  • Sam

    Reply Reply octobre 29, 2018

    Article sympa à lire.
    Par contre, je ne mettrais pas des tuyaux de 40 mm en sol.
    J’opte pour du 10cm en évitant les angles droits…

    • Renaud

      Reply Reply novembre 2, 2018

      Bonjour Sam et merci pour ton commentaire
      Tu as raison, qui peut le plus peut le moins ! 😉
      Si tu peux passer tous tes réseaux en 100mm, c’est encore mieux.
      Dans une dalle béton, et notamment dans du neuf, la question ne se pose pas, je passe au maximum en 100, car cela évite les problèmes. Mais en rénovation, il faut parfois faire des concessions en fonction des contraintes de hauteur, et également de cout.
      Maintenant quand je parles de passer des tuyaux de 32 ou 40 dans les sols, ce sont à 90% des cas dans des planchers techniques, donc ils restent facilement accessibles en cas de soucis.
      Surtout Eviter au maximum les angles droits, prévoir des tampons de visites à quelques endroits clés, et bien respecter les pentes.
      En règle générale, sur les chantiers de division, on passe une « ligne d’évacuation » principale en 100mm qui va récupérer les toilettes, et sur laquelle viennent se piquer les canalisations des différents autres points (douche, évier, vasque,…) en direct en évitant si possible d’avoir plusieurs appareilles sur une petite canalisation.
      Dans la pratique, depuis près de 10 ans que je fais comme ça, jamais eu un soucis.

      • Maxime

        Reply Reply décembre 14, 2018

        Salut Renaud,

        Petite question du coup, il est donc tout à fait faisable de passer du 40 dans les sols sans avoir de gros soucis ? Pas de risque de boucher les évacuation ?
        Ou tu utilise un WC broyeur (non spécifié dans l’article) ?

        Par ailleurs, l’estrade de la salle de bain tu la réalise également en bastaigns + osb3 ? ou tu différencie l’estrade pour les couloirs et les estrades pour salle de bain ?

        Quel matériaux recommande-tu pour les COULOIRS ? OSB3 ? Béton Cellulaire ? Wedi ? Chape légère (billes) ?

        Quel matériaux recommande-tu pour les salle de bain ? OSB3 ? Béton Cellulaire ? Wedi ? Chape légère (billes) ?

        Enfin, dernière question, as-tu du tirer une colonne d’eau ?
        Vu la remarque que tu mentionne dans l’article j’imagine que oui ^^
        « Il suffit donc de se reprendre sur la colonne d’alimentation de l’immeuble qui doit en principe passer quelque part dans votre logement. Cela nécessitera une coupure d’eau de l’immeuble d’une heure ou deux. (Vérifiez tout de même que le débit sera suffisant suivant la taille des tuyaux et le nombre de lots à alimenter) »

        Merci pour ce PUR CONTENU, c’est vraiment motivant à lire 🙂
        MAXIME

        • Renaud

          Reply Reply janvier 2, 2019

          Bonjour Maxime et merci pour ton retour
          Tu peux utiliser du PVC de 40 pour la plupart des évacuations sauf celles des WC. Bien sur, plus le diamètre est important, moins il y a de risque de bouchon. Par contre veille a bien respecter les pentes. L’avantage du 40 (ou 50) par rapport au 100 c’est que tu as plus de marge pour donner une bonne pente. Après on parle ici de petits studios. Donc il n’y a pas beaucoup de points d’eau, et surtout peu de chance d’avoir trop d’eau en même temps. L’idéal est tout de même de faire une évacuation principale en 100 et de venir faire tes piquages en 40 dessus pour chaque point d’eau.
          J’évite au max les broyeurs. Trop de soucis potentiels, et interdits dans certaines copro.
          Il faut essayer de faire tes plans de réaménagement en fonction de l’évacuation existante en 100, de façon à placer tes WC pas trop loin.
          Je fais mes planchers surélevés de la même manière pour les sdb que pour les autres pièces.
          OSB ou agglo hydrofuge, puis revêtement.
          Attention de bien soigner l’étanchéité des pièces humides (sdb etc) pour éviter les infiltrations

          Pour ce qui est de la colonne d’eau, tout dépends des chantiers. La plupart du temps on récupère l’alimentation d’eau du logement, si celle ci est suffisamment dimensionnée. On créer ensuite une sorte de colonne privative entre les différentes lots, avec un départ vers chaque logement.
          En cas de division « officielle » l’idéal est de repiquer directement chaque futur lot sur la colonne générale de l’immeuble. Attention cependant, cette dernière opération nécessite en principe une autorisation de la copropriété.

  • Quentin

    Reply Reply octobre 22, 2018

    Merci pour l’article !
    Petite question, à qui faire appel au moment de la visite pour faire estimer tout ces travaux ? Courtiers en travaux, architecte, plombiers, électriciens, etc ?

    • Renaud

      Reply Reply octobre 24, 2018

      Bonjour Quentin, et merci pour ton commentaire !
      Lors de ta visite, tu peux faire appel à un entrepreneur « général » ou à un architecte. L’idéal est d’avoir avec toi une personne qui maîtrise les différents corps de métiers dont tu auras besoin pour ton chantier. En général il faut être réactif lors d’une visite, et c’est très compliqué de faire passer plusieurs artisans en même temps
      Le courtier en travaux aussi peut être une solution éventuellement mais le problème c’est que souvent ils ne sont pas très calés techniquement, et pourraient laisser passer certaines choses

  • Clemence

    Reply Reply octobre 16, 2018

    Merci pour cet article très complet. Nous venons, avec un ami, d’acheter 2 lots réunis : nos 2 appartements ont chacun une entrée séparée mais sont communicants. Nous avons fait des travaux et il a eu l’accord du consuel, mais Enedis semble dire que le fait que nos appartements communiquent (ce sont 2 lots distincts au regard de la copro et des actes de propriété) pose un problème. Je ne trouve pas de réponse précise à ce sujet. Pouvez-vous m’aider ?
    Merci d’avance,
    Clémence

    • Renaud

      Reply Reply octobre 16, 2018

      Bonjour Clémence. A quel niveau ENEDIS te pose un problème ?
      si ce sont déjà légalement 2 lots différents, je ne vois pas en quoi cela leur pose soucis.
      Après, est-ce que le logement est bien déclaré comme 2 lots à l’urbanisme et aux impots ? ce peut être 2 lots de copro, mais rassemblés en un seul logement…
      Votre notaire devrait certainement pouvoir vous renseigner à ce niveau. Egalement le service urbanisme de votre ville

  • Chantal

    Reply Reply octobre 15, 2018

    Bonjour
    Votre article est très intéressant.
    Je souhaiterais savoir si pour la séparation d’une ancienne maison en appartements , il y a une norme acoustique/phonique (un texte de loi)?
    Est-il autorisé de séparer des appartements avec « juste » une plaque de BA13?
    Avec mes remerciements
    Cordialement
    Chantal

    • Renaud

      Reply Reply octobre 16, 2018

      Bonjour Chantal et merci pour ce commentaire
      Les prescriptions légales dans le bâtiment sont régies dans les DTU
      Ce sont les « règles » à respecter dans chaque corps de métier pour qu’un travail soit réalisé « dans les règles de l’art ».
      Elles serviront de référence à un expert en cas de litige.
      Ce sont avant tout des préconisations techniques.

      Ensuite, il peut y avoir des textes de loi qui viennent compléter en exigeant des minimums de confort ou de décence (9m2 pour une pièce, une fenêtre obligatoire, accès à l’eau, …)

      Honnêtement ce n’est jamais super évident d’appliquer tous les DTU en rénovation. Il y a beaucoup de contraintes de l’existant, et pour s’assurer d’être 100% conforme, il faudrait passer son temps à potasser les tonnes de livres et textes à ce sujet.
      Je dirais que le plus important est de faire les choses le plus intelligemment possible, et de te mettre à la place des tes locataires.

      Penses tu qu’une simple cloison placo (comme une chambre par ex) serait suffisante pour te séparer de tes voisins ? Certainement pas. Que ce soit thermiquement et surtout phoniquement, ce serait une catastrophe.

      Pour séparer 2 logements, soit je construis un mur maçonné (brique ou moellons) doublé de chaque côté de placo + laine de verre phonique, soit j’installe une cloison séparative de type SAD. C’est comme ça que je procède depuis des années et c’est top. Après peut-etre que le minimum légal en demande moins (honnêtement je ne sais pas) mais je n’ai jamais eu de soucis ainsi, et au moins j’ai l’esprit tranquille.
      Quand j’ai un doute sur une manière de faire, je me dit toujours : et si c’était pour chez moi, je ferais comment ?

  • Leïla

    Reply Reply octobre 14, 2018

    Bonjour,

    Merci pour cet article très interessant. Je souhaiterais me lancer dans de la division « non officielle » sur Marseille mais je cherche quelqu’un de confiance poir des travaux de A à Z avec pose des meubles.
    Aurais-tu des contacts de professionnels de l’immobilier sur Marseille ou la région qui puissent me recommander des professionnels sérieux ?
    Merci d’avance

    • Renaud

      Reply Reply octobre 16, 2018

      Bonjour Leïla
      Merci pour ton commentaire. Je n’aurais malheureusement pas de contact sérieux à te recommander sur Marseille. Je te conseille de poser cette même question sur les différents groupes facebook d’investisseurs. Je te recommande vivement de passer par une entreprise que l’on t’aura recommandé au préalable. Il y a beaucoup d’investisseurs sur Marseille, tu devrais facilement trouver de bons contacts.

  • Teddy

    Reply Reply août 1, 2018

    Bonjour Renaud

    Vraiment merci pour ton article clair et détaillé.Une pépite!

    1. question concerne les couts:
    Tu inclus quoi dans tes 1000m2TTC?
    – toutes les mains d’oeuvres et matériels de l’apparte? Meuble cuisine, parquet, remplacement fenetres double vitrage, sdb carrelage, wc, douche,…)
    – mobilier de l’apparte?
    – Isolation periphérique (sol,plafond, estrade)
    – porte palière
    – porte SAS
    – Installation Electrique complète tableau elec, prises..)
    – Installation Compteur eletique
    – Installation compteur d’eau
    – Installation VMC
    – Installation mur isolant phonique pour isoler les appartes?
    – mobilier (canape, micro-onde,…)

    2. Est-ce que le cout de l’architecte est inclut dans les 1000€/m2?

    3. Est-ce que le decorateur d’interieur est inclut aussi? C’est combien?

    4. Comment savoir si un sol situé au 1etg peut supporter 3 appartes? J’imagine que l’estrade et les mur SAD sont lourdes? (sans compter le poids des machines a laver….)

    4. Combien de temps pour achever un plateau de 90m2 en 3 appartes?
    Quel cout?
    90 000ke me semble vraiment très cher…

    Merci par avance de tes réponse.
    A+
    Teddy

    • Renaud

      Reply Reply octobre 16, 2018

      Bonjour Teddy et merci pour ton com

      Je suis désolé, je te réponds très tard, j’avoue avoir un peu délaissé ce blog ces dernières semaines, entre vacances et chantiers…
      Je vais prendre le temps de te répondre quand même, car je pense que les réponses intéresseront surement d’autres personnes.
      Je me permet de reprendre ton mail pour gagner un peu de temps 🙂

      1. question concerne les couts:
      Tu inclus quoi dans tes 1000m2TTC?
      – toutes les mains d’oeuvres et matériels de l’apparte? OUI de manière « standard », c’est à dire une rénovation complète intérieure. Les menuiseries et les meubles ne sont généralement pas compris dans ce prix bien que ce ne soit qu’un prix indicatif « généralement constaté », surtout destiné à calculer ton prix d’achat. Ton but est bien entendu de réduire ce cout au maximum

      – mobilier de l’apparte? Meubles Cuisine et SDB OUI, en général le reste NON, les 1000€/m2 représentent surtout les travaux, avec la maîtrise d’oeuvre (=suivit et gestion de chantier).
      – Isolation periphérique (sol,plafond, estrade) OUI
      – porte palière OUI
      – porte SAS OUI
      – Installation Electrique complète tableau elec, prises..) OUI
      – Installation Compteur eletrique : tableau OUI, pas le compteur. Ce dernier te sera facturé directement par ENEDIS (entre 1000 et 1500€ en moyenne pour un compteur neuf, je veux dire une création. Une centaine d’euros pour le remplacement du compteur existant)
      – Installation compteur d’eau. NON, car facturé par le service des eux, mais une petite centaine d’euros (en plus du cout de ton plombier)
      – Installation VMC OUI
      – Installation mur isolant phonique pour isoler les appartes? OUI
      – mobilier (canape, micro-onde,…) NON en général, mais encore une fois, ce prix de 1k€/m2 est vraiment très grossier, donc parfois tu pourras intégrer le mobilier, parfois non.
      Je dis souvent à mes clients de rajouter environ 200€/m2 pour estimer (encore ue fois grossièrement) les frais architecte/décoratrice + mobilier

      2. Est-ce que le cout de l’architecte est inclut dans les 1000€/m2? NON, en général entre 1500 et 3000€ pour plans + déco

      3. Est-ce que le decorateur d’interieur est inclut aussi? C’est combien? cf ci dessus

      4. Comment savoir si un sol situé au 1etg peut supporter 3 appartes? > sur une dalle béton, pas trop de soucis à se faire. Sur un plancher bois, ton artisan devra vérifier la solidité et le bon dimensionnement du plancher avant de mettre du poids dessus.
      Par contre les cloisons placo sont bien moins lourdes que celles en briques, donc si tu casses des cloisons briques pour mettre des cloisons placo, même SAD et plancher technique, tu ne prends pas trop de risques en principe.
      Un plancher d’étage supporte généralement 150kg/m2 (un peu moins pour les vieux immeubles à plancher bois). Ca fait tout de même une bonne marge pour de simples cloisons (si les anciennes ont été supprimées). Mais en cas de doute, il faut faire appel à un ingénieur structure.
      Et de manière générale, il faut impérativement que l’entreprise qui pose les cloisons et le plancher dispose d’une assurance décennale valide.

      J’imagine que l’estrade et les mur SAD sont lourdes? OUI mais moins que des cloisons briques

      4. Combien de temps pour achever un plateau de 90m2 en 3 appartes? > tout dépends des ressources humaines que mettra l’entrepreneur sur ton chantier. S’il ne gère que ton chantier, et y est tous les jours, ça ira beaucou plus vite que s’il en a plusieurs en même temps. Globalement, pour nous c’est entre 2 et 3 mois de travaux pour 90m2
      Quel cout?

      90 000ke me semble vraiment très cher… > pas tant que ça. ça ne fait « que » 30k€ par appart (3 cuisines, 3 SDB, 3 tableaux électriques, …) … c’est pas ouf non plus.
      Après effectivement , les 1000€/m2 c’est plutôt sur des petites surfaces, on va dire en dessous des 70m2. Au dela, il y a un dégressif forcément.
      Globalement un studio de 20m2 coutera pas beaucoup moins cher qu’un même studio de 30m2. Car la différence c’est surtout des m2 « vide », de murs ou de sols. Les m2 qui coutent le + cher sont les cuisines, SDB et pièces techniques…

  • Cedric

    Reply Reply juillet 29, 2018

    Un très bon article merci
    Je souhaite acheté un appartement qui a été divisé en deux . Les travaux on l’air bien fait cependant le propriétaire n’a n’y prévenu le syndic n’y un notaire .il souhaite me le vendre comme un seul appartement .dois je faire les démarche en amont pour éviter d,avoir des ennuies plus tard ?
    Merci de votre réponse

  • Nicolas

    Reply Reply mars 18, 2018

    Bonjour Renaud,

    Je suis actuellement en train planifier un projet division d’un T3 en 2 appartements sur Marseille.

    Je connais très bien la ville mais je ne suis pas originaire de Marseille, ce qui rend les choses difficile pour trouver de bons prestataires en qui je puisse avoir confiance.

    Je suis à la recherche d’un architecte d’intérieur ou un maitre d’œuvre qui puisse s’occuper des travaux car je ne vis pas sur place.

    Aurais-tu des contacts d’investisseurs ou de professionnelles l’immobilier sur Marseille ou la région qui puissent me recommander des professionnels sérieux ?

    Cordialement

    Nicolas

    • Renaud

      Reply Reply mars 18, 2018

      Salut Nicolas
      Merci pour ton commentaire ! Je t’ai répondu sur ton mail 😉
      A bientôt

  • Etienne

    Reply Reply février 8, 2018

    Article très intéressant !! Très professionnel. Même si les prix peuvent fluctuer, d’une ville à une autre, d’un artisan à un autre, et des matériaux choisis. Pourrais-tu donner une fourchette approximative concernant le coût d’une division complète en prix/m2 ? Merci, c’est vraiment du bon travail.

    • Renaud

      Reply Reply février 23, 2018

      Merci pour ton commentaire.
      Effectivement les prix varient sensiblement d’une ville à une autre. Pour une division avec rénovation complète, tu peux partir sur un budget moyen d’environ 1000€ TTC/m2 pour tes travaux. Et 1300€ en ajoutant l’architecte d’intérieur et le mobilier. Ce sont des prix moyens que je constate en discutant avec différents investisseurs. Bien entendu ton objectif sera d’obtenir le meilleur rapport qualité prix pour augmenter ton rendement.

  • Pascal D

    Reply Reply novembre 22, 2017

    Bien résumé pour une bonne prise de conscience
    Merci Renaud

  • Marc

    Reply Reply novembre 21, 2017

    Super article merci !! très pragmatique 🙂
    Encore plus d’articles sur toutes ces parties techniques serait super 🙂
    (Électricité et plomberie notamment :))
    Merci.

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