L’imagination et le feeling, des qualités indispensables pour investir dans l’immobilier à rénover

Bonjour chers amis investisseurs (et futurs) !!

Deux qualités indispensables

S’il y a bien deux qualités dont doit disposer un investisseur immobilier qui fait de l’investissement-rénovation à haut rendement, c’est l’imagination et le feeling !

En effet comme je le dis souvent, les plus belles opérations sont là ou on ne les attends pas ! Il faut donc parfois savoir « flairer » le potentiel d’un bien immobilier assez rapidement, et être capable de se projeter dans ce qu’il pourrait être une fois rénové ! Même (et surtout) si au premier abord on aurait plutôt tendance à partir en courant !

Pour illustrer mes propos, je vais vous montrer volontairement un cas un peu « extrême », mais rassurez vous, on peut aussi faire de très bonnes affaires avec des biens un peu plus « classiques » 😉

Et non, ce n’est pas une photo trouvée sur le net ! C’est bien l’état dans lequel j’ai acheté mon tout premier bien locatif (il y a 6 ans). C’était un plateau dans une ancienne usine désaffectée :

(imaginez ici un joli duplex… si si je vous jure ! 🙂  )

Et ici une belle résidence….

Un marchand de biens avait racheté cette ancienne  usine, et revendait à la découpe des « plateaux » à aménager librement.
Je connaissais bien ce marchand, et avait pleine confiance en  lui. Pourtant j’avoue que la première fois que j’ai visité, j’ai eu un petit moment de stress 🙂

Lors de la visite, nous étions une quinzaine de personnes. La plupart tous investisseurs expérimentés, et moi avec 2 amis à qui j’avais proposé de visiter également, tous trois parfaits novices. Nous avons fait le tour, et au fur et à mesure que nous avancions dans bâtiment, j’entendais les investisseurs dire « celui là, je te le prends » « Moi je te réserve celui ci »… Nous avions à la main un croquis des futures découpes, ainsi qu’une grille de prix…

J’avais du mal à le croire, mais les différents lots partaient comme des petits pains !

Je regarde un de mes collègues, je lui dit « moi je le sens bien, ça va être cool… allez !! » et je dis « moi je prends celui ci ». Mon collègue s’empresse aussitôt de réserver celui d’à côté. La première photo que vous voyez correspond exactement à ce que nous avions sous les yeux à ce moment précis !

Si nous n’avions pas bloqué ces 2 lots à cet instant, nous ne les aurions jamais eu, car les investisseurs expérimentés se jetaient dessus. Tous avaient flairés la super opportunité.

Le marchand s’occupait de refaire les extérieurs, ainsi que la toiture du bâtiment et la séparation des lots. Tout le reste était à notre charge.

Au final, mes 2 amis ont acheté chacun un lot, me faisant aveuglément confiance. Je leur proposais de m’occuper de leurs travaux, ce qui me faisait un joli chantier à gérer avec 3 appartements au même endroit.

Quelques mois plus tard, après  de gros travaux…

Et voilà une fois terminé :

C’était mon tout premier investissement locatif… il y a 6 ans !

Comme à chaque fois, nous (ma compagne et moi) avons essayé de faire quelque chose d’original et d’unique, en optant pour des matériaux contemporains et un bon équipement, afin que les locataires s’y sentent bien. Nous y avons fait un T4 en duplex, de 80m² avec  une petite terrasse de 25m². L’appartement s’est loué dans la semaine ou j’ai mis l’annonce. Sur 5 visites, 4 dossiers !

Il est depuis loué (nu)  900€ par mois (hors charges), pour un remboursement de prêt bancaire de 800€ environ. Emprunt à 110% (inclus frais de notaire et travaux, et sans apport). Pas un gros cashflow (en même temps je débutais!), mais  on arrive tout juste à l’équilibre. Par contre il est estimé à 240 000€ et m’en a coûté tous frais confondu 150 000€. Soit une plus value potentielle de 90 000€, sans compter ce que j’ai déjà remboursé (ou plutôt ce que m’ont déjà remboursés les locataires…) !

Un de mes amis habite encore son appartement, il va pouvoir se servir de cette belle plus value (à peu près comme moi) pour financer une bonne partie de sa future construction ! Le deuxième à déjà revendu l’année dernière le sien, et a donc empoché, après y avoir habité quelques années… un petit billet de 100 000€ !

Il aura juste fallu un peu d’imagination et de courage, une bonne dose d’huile de coude, et peut-être aussi un soupçon d’insouciance 😉

M’enfin si c’était à refaire……… ba j’en aurais acheté deux ou trois !!!! 😀

Je vous rassure, vous pouvez faire de très bonnes affaires sur des projets plus « standards », mais comme je le dis souvent, c’est sur ce genre de projets qui font fuir la plupart des investisseurs classiques que vous ferez les meilleurs opérations !

Et encore une fois, c’est du « bon argent », car tout le monde est gagnant !!

Le marchand de biens à gagné, les artisans ont gagné, mes amis ont gagné, j’ai gagné, les locataires sont ravis, car le bien est original, confortable, et bien équipé… et d’une vielle usine pleine de tags, on se retrouve avec une belle résidence comme neuve, donc même les voisins sont contents !! Que demander de mieux ?? ! 🙂

Et vous, vous l’auriez acheté ce plateau plein de tags, sans toit ni murs ?

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8 Comments

  • Christophe

    Reply Reply février 2, 2017

    Bravo pour cette opération !!
    J’adore le résultat final !
    Félicitations pour ton travail !!

  • Anto

    Reply Reply février 2, 2017

    Que de souvenir. Je suis un de ses amis qui as acheté ce bien avec lui au feeling.bien sûr j étais très bien conseillé par Renaud.
    Laissé marché votre intuition.
    Moi je resigne tout suite 😃😃

    • Renaud

      Reply Reply février 3, 2017

      ah ah… 🙂
      merci Antho ! c’est vrai qu’en plus c’est des super souvenirs, on s’est bien amusé !!
      Et j’espère bien que tu me payeras un canon quand tu toucheras ton GROS chèque !! 😉 😀

  • Valérie

    Reply Reply février 2, 2017

    Bravo!
    C’est exactement le projet que je recherche actuellement pour faire un bon achat-revente! Alors oui j’aurais acheté.
    A titre d’infos, questions travaux, que faut-il compter en prix /m2 pour un projet comme celui-ci?
    (prix pour un investisseur lambda, car toi tu as fait les travaux via ta boîte)
    Merci

    • Renaud

      Reply Reply février 2, 2017

      Sur ce projet, j’ai dépensé 50 000€ de travaux. Effectivement comme c’était pour moi j’avoue avoir un peu tiré les prix et j’en ai fait pas mal moi même. Et puis je gérais 3 chantiers au même endroit donc réduction des coûts. C’est aussi l’intérêt de ces gros projets, si tu prends des entreprises qui ont plusieurs chantiers au même endroit, tu peux négocier les prix.
      Après, je dirais de manière très grossière, comme d’habitude, compte 1000€ du m² pour être tranquille (je pense que sur ce chantier, 70 000€ aurait été un prix cohérent)

  • Eric

    Reply Reply février 2, 2017

    Wouaw ! Sympa le résultat final 🙂
    L’article m’a touché, car je commence un nouvel investissement avec quelques travaux (pas autant que dans ton projet, du coup ça me rassure de voir de quoi vous êtes parti).
    J’aime bien quand tu dis : « Il aura juste fallu un peu d’imagination et de courage, une bonne dose d’huile de coude, et peut-être aussi un soupçon d’insouciance ». Cette phrase résume bien les choses.
    Le tout premier investissement est toujours un moment fort de la vie d’investisseur 🙂

    • Renaud

      Reply Reply février 2, 2017

      Merci beaucoup Eric !
      Bon courage pour ton nouveau projet !

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