Je vais vous détailler à titre d’exemple, un cas bien concrets d’investissement-rénovation à haut rendement.
Voici un des derniers projets que nous venons de terminer :
Nous voilà dans un vieil appartement, bien dans son jus, avec les combles juste au dessus. Voilà à quoi il cela ressemblait la première fois que j’ai visité :
L’appartement lors de la première visite :
Les combles :
ça fait rêver n’est-ce pas ? 😉
Une fois l’appartement entièrement mis à nu et toutes les cloisons tombées, je me retrouve avec un beau plateau de 66m² environ, plus 70m² au sol de combles aménageables.
L’objectif :
Venant de faire un projet similaire dans le même immeuble pour de la location saisonnière, nous avions pour objectif initial pour ce projet de créer des studios meublés pour les mettre également en location courte duréee. Finalement un autre projet c’est présenté en route, et nous avons changé de stratégie. Après quelques calculs, je me suis dit que la plus-value potentielle était très intéressante. Nous avons donc décidé de revendre ces lots séparément.
La division :
Etant dans un quartier très demandé, et comme le bien s’y prêtait parfaitement, j’ai décidé d’allier 2 stratégies immobilières à haut rendement : la division et la grosse rénovation. Après avoir bien étudié les différentes possibilités d’aménagement, , j’ai décidé de diviser cet appartement en trois lots. j’ai également séparé les combles en deux puis j’ai ensuite ouvert deux des appartements sur ces combles pour créer au final deux T2 duplex et un studio.
J’ai travaillé avec mon architecte pour essayer d’optimiser au maximum ces surfaces, et leur donner un maximum de cachet. J’ai donc aménagé ces trois surfaces en petits appartements cosi, en partie meublés, quasiment en mode « clés en mains », prêts pour de la location à haut rendement !
Comme dans tous mes projets, j’ai misé sur la qualité des matériaux et des finitions. Une fois terminés, j’ai mis en vente ces trois appartements. Je les ai affichés à des prix clairement au dessus de la moyenne. Cependant, ils étaient parfaitement justifiés, aux vues de la qualité de ces trois produits, et de la rareté de logements similaires dans le secteur.
Je précise que comme ces appartements étaient destinés à être vendus, j’ai procédé à une vraie division officielle, avec toutes les démarches administratives liées (passage géomètres, mise à jour des tantièmes et modification du règlement de copropriété, divers déclarations administratives, compteurs EDF, eau etc…)
Voilà les appartements terminés :
APPARTEMENT 1
APPARTEMENT 2
APPARTEMENT 3
Le studio s’est vendu en 3 jours. Il a été réservé dès la 2e visite. Les deux duplex sont partis 3 jours plus tard. Soit moins d’une semaine pour vendre 3 appartements ! Je n’ai même pas eu besoin d’agence pour les vendre, car je sais que des produits de ce genre, sont rares, et donc très recherchés.
Financement : prêt bancaire + 25% d’apport personnel
Sur ce projet là, nous avons mis un gros apport personnel, c’est d’ailleurs la première fois que ça nous arrive, mais ça a été aussi un peu une solution de facilité. Nous avions en parallèle un autre projet similaire. Par simplicité, nous préférions travailler avec une de nos banques principales sur ce projet, mais nous avions déjà trop d’encours chez eux. Nous étions donc limité au niveau du montant de l’emprunt. Comme nous avions un peu de cash disponible à ce moment, et que nous pensions bien le récupérer rapidement, on a opté pour la facilité.
Si j’avais fait ce projet classiquement de manière isolée, j’aurais certainement réussi à le faire financer à 110% comme la plupart de nos autres acquisitions.
Après il faut bien comprendre que sur un achat-revente, ou un projet qui va sortir un gros cashflow, la notion d’apport est complètement différente d’un investissement sur le long terme.
Résultat
Sur cette opération nous avons réalisé une belle plus value, qui va nous permettre d’avoir un peu plus de cash pour passer nos prochains projets au niveau supérieur. Mais nous avons également créé à partir d’un vieil appartement dont plus personne ne voulait, trois beaux logements, qui feront la joie des futurs locataires, et encore plus celle des heureux propriétaires. Ils vont pouvoir louer ces biens à des tarifs nettement supérieurs à la moyenne, et donc obtenir de très bons rendements, sans s’être pris la tête !
Création de valeur <=> résultat gagnant-gagnant !
Et vous ? aimez vous la rénovation et les gros travaux ? ou êtes vous plutôt du genre j’achète prêt à louer et je ne me prends pas la tête ?
Merci Renaud pour ce partage c’est très concret! J’avais une petite question complémentaire car j’envisage également de rénover et diviser une grande maison bourgeoise. Je m’interroge beaucoup sur le coût approximatif que peut représenter un tel projet. Pourrais tu me donner quelques données chiffrées sur le coût de l’opération entre les travaux, les équipements, l’achat FAI, l’architecte, division et le reste. J’ai en tête les chiffres suivants : 100 m² pour du rafraîchissement, 300 euros / m² pour des travaux secondaires et 500 euros / m² pour de très gros travaux. Et du coup avais tu des travaux assez poussés à faire comme l’électricité, la plomberie.. que je me rende vraiment compte du niveau de travaux.
Je te remercie par avance,
Antoine
Bonjour Antoine
je ne sais pas d’ou tu sors ces chiffres, mais j’ai bien peur qu’il soient très en dessous de la réalité.
En général on compte entre 2et 300€/m2 pour du rafraichissement, entre 5et700 pour des travaux moyens, et environ 1000€/m2 pour des gros travaux hors gros oeuvre. Si tu rajoute du gros oeuvre (dalles, toiture, ouvertures, etc) tu passes vite les 1500€…
Maintenant si tu en fais une partie toi même et que tu trouve des artisans ‘pas cher » (type AE) que tu gères toi même, bien entendu tu seras bien en dessous. Mais piloter des artisans et gérer un chantier c’est un vrai métier qui demande beaucoup de temps et des compétences techniques assez pointues…
Bien sur il y a aussi une question de surfaces. Plus il y aura de m2 et plus les prix seront négociables, comme toujours.
Bonjour, super projet !
Je suis sur une maison qui me permettrait de faire 3 logements.
On me dit qu’il fait que je crée des places de parking… as-tu des infos à ce sujet ?
A la base, la maison n’a ni garage ni parking. C’est en centre ville .
Merci pour ton retour
Bonjour Laetitia
Suivant les communes, les règles d’urbanisme peuvent t’imposer la création de stationnements en cas de création de lots ou division de logements. Mais ce n’est pas toujours le cas.
Je te recommande de te rapprocher du service urbanisme de ta ville pour avoir les bonnes réponses.
Tu trouveras en principe ces informations dans le Plan Local D’Urbanisme (PLU)
C’est un paramètre très important à ne pas négliger lorsque tu envisages une division.
Magnifique et ça donne des idées,
Par contre j’aurai une question d’ordre fiscal, je suis en LMNP et j’aimerai faire comme toi de la division, voire créé des lots dans des combles, est-ce les travaux sont defiscalisables ?
J’ai entendu dire qu’en LMNP, impossible, mais je ne trouve rien comme source fiable
Et merci d’avance pour ta réponse 🙂
Bonjour Johan
Je ne suis pas du tout expert en fiscalité, donc je te recommande de poser la question à un expert comptable. Tu en auras de toute façon besoin si tu loues en société ou en LMNP.
Les travaux déductibles sont en principe les travaux d’amélioration et de réparation. Si tu aménage des combles pour y faire des logements neufs, c’est de la création de surface habitable, donc pas de l’amélioration ni de la réparation.
En société tu pourras passer tes travaux en charges, donc ça viendra diminuer ton résultat, et donc ton imposition. Par contre en LMNP, je ne sais pas. Je n’ai qu’un seul logement que j’exploite ainsi, et j’avoue que c’est mon comptable qui gère tout à ce niveau…
Super projet bravo !
Ça rend canon.
J’ai une question concernant la revente de tes lots. Tu n’as pas eu peur d’être requalifié en marchand de biens?
Salut Paul
Merci 🙂
Je n’ai pas vraiment eu peur de la requalif, car au départ je n’ai pas du tout acheté pour revendre, mais pour louer les 6 studios en location courte durée.
C’est un concours de circonstances, et le besoin de cash pour démarrer d’autres projets qui m’a motivé à vendre.
D’autre part, j’ai fais cette opération en SCI à l’IS, donc je peux tout à fait vendre des biens de manière occasionnelle avec ce type de société. Encore une fois, c’est l’intention de départ qui compte, et le risque de requalification pèse surtout sur les particuliers, car la plus value va direct dans ta poche. pour ma part, c’est ma SCI qui l’a encaissée, et elle a payé son IS dessus 🙂
Et entre nous, si j’avais pensé à revendre du départ, j’aurais justement fais cette opération en marchand de bien, ce qui m’aurait fait économiser pas mal d’argent. Mais on ne peut pas toujours tout prévoir à l’avance 😉
Bonjour, très beau projet ! comment çà c’est passer pour les compteurs ? Pas de problème ? Et le coût ? J’ai le projet d’acheter une maison pour division mais le côté compteur eaux/électricité, je ne sais pas trop à quoi m’attendre.
Bonne journée a vous.
Bonjour Estelle et merci pour ton commentaire
Pour les compteurs, tu dois prendre contact avec ENEDIS qui vont t’envoyer un technicien sur place pour faire une étude de faisabilité, et te fournir un devis. Il te diras exactement si c’est possible ou non, et si oui comment faire. Dans le cas d’une maison, si les lignes sont enterrées dans la rue, tu devras faire réaliser les passages de fourreaux par ton électricien. Ensuite ENEDIS passe son cable
Le cout est d’environ 1000 à 1500€ pour un compteur.
Pour l’eau c’est plus simple. Le cout est d’une centaine d’euros, et toute la partie tuyauterie est la la charge de ton plombier. La compagnie des eaux n’installe que le compteur la plupart du temps.
Jettes un oeil à cet article, j’en parles une peu plus en détail :
https://investir-renover.fr/diviser-appartement-division-de-lot-creation-de-plusieurs-espaces-de-vie/
Bonjour, au niveau des combles comment c’est déroulé le découpage et la mise en place des murs ?
Je me permets de demander car nous sommes intéressé sur un bien qui correspond à 2/3 d’une longère mais la séparation au niveau des combles se trouve entre deux fermes donc nous nous demandons si un simple mur suffit ou s’il faut créer un nouvelle ferme au niveau de la limite.
Bonjour
si vous ne supprimez pas de ferme, pas besoin d’en mettre de nouvelle.
Par contre pour créer une séparation efficace entre les différents lots il est fortement recommandé de construire votre cloison devant ou derrière la ferme, mais pas « autour », au risque d’avoir de gros ponts phoniques
Bonjour Renaud,
Tu ne parles pas planning, combien de temps nécessaire pour cette opération ?
Dans quelles villes travailles tu ?
Merci,
Bonjour
Le chantier a duré environ 3 mois hors ameublement.
Nous travaillons sur Lyon et sa région.
Salut Reanud,
on ne voit pas sur les photos,
concernant les travaux:
As tu isoler les differents appart avec des cloissons SAD pour reduire les nuissances sonores ?
L’isolation des combles, comment as tu fait?
As tu insataller des spots dans les faux plafonds?
A très bientôt…et encore bravo pour le projet!
Bonjour Hamid, et merci pour ton commentaire
J’ai bien installé des cloisons SAD entre les apparts. C’est à mon sens indispensable en cas de division.
Pour les combles, en général je mets de la laine de roche en 75mm entre les chevrons, pour avoir un peu d’inertie, et une isolation phonique, et ensuite je viens poser un isolant mince multicouche, type ACTIS triso super 12, pour une très bonne isolation thermique et un minimum d’encombrement. J’ai réalisé ce type d’isolation de nombreuses fois, et je suis très satisfait du résultat. C’est un peu plus cher que de mettre juste de la laine de verre, mais on gagne au moins 10cm en hauteur, et dans des combles ça fait une grosse différence. ET ça reste très performant.
Par contre j’évite de mettre des spots encastrés sous rampant car comme l’espace est justement assez faible, c’est pas toujours simple, notamment pour passer les gaines etc.
Je préfère mettre des appliques murales ou sur les poutres apparentes.
Bonjour Renaud,
tout d’abord félicitation pour ton blog et tes vidéos 👍
et gros pouce vert pour ton cadeau que tu offres je m’en suis déjà servis plusieurs fois!
Pour ma part je compte investir dans une maison que je vais transformé en 5 appartements, je vais la rénover mais je n’ai pas l’argent pour pouvoir tout faire je pense en faire 3 pour le moment.
je sais pas si c’est vraiment une bonne stratégie par rapport a la banque…
une fois les 3 logements fait, penses tu que la banque me suivra pour les 2 autres logement à créer?
Pour information la maison coute 100 000 euro et les travaux sont estimé a 150 000 euro
je peux emprunter seulement 150 000 euro mais j’insiste c’est vraiment une bonne affaire ça serait dommage de passer à coté….
Un grand merci pour ta réponse
Salut Adrien.
Tu peux tout à fait financer dans un premier temps une partie seulement des travaux. Tu pourras par la suite éventuellement faire un « pret travaux » pour la suite.
Il faut par contre que tu montres un dossier béton à ta banque, et si tu ne fais que 3 appart dans un premier temps, le projet va-t-il s’autofinancer au moins ? si ce n’est pas le cas, la banque peut être frileuse car tu risques d’être en déficit. Si tu arrives à l’autofinancement au minimum, ça ne devrait poser aucun soucis.
Attention également les banques n’aiment pas bien quand le budget travaux est plus important que le prix du bien immobilier.
Wow super plus value…. Je me renseige de plus en plus pour venir investir en France. Ici en Belgique ce genre d’opération est très compliqué. à bientôt et ecore bravo
Merci pour ton commentaire Pascal.
Je ne savais pas que c’était compliqué d’investir en Belgique… j’ai de la famille par là bas (hehe!)
Quel est le point qui bloque particulièrement ?
Les autorisations pour le changement d’affectation est tres difficile. J’ai dernièrement acheté des bureaux pour les changer en appartement ( j’attend toujours l’autorisation du service de l’urbanisme après 1an et demi d’attente) La découpe d’appartement comme celui par exemple n’est pas autorisé 🙁
La collocation est une solution mais pas toujours autorisé non plus.
OK… ba faut venir investir en France alors 😉
Salut Renaud,
Enfin un blog qui sort du lot ! Merci à toi.
Très belle rénovation/division : Simple, efficace, couts maitrisés et propre administrativement. On sent le travail de pro ! Je te souhaite un franc succès.
Merci à toi Guillaume 🙂
J’espère pouvoir apporter un max de valeur au investisseurs qui me suivront car effectivement mon thème sort un peu du lot et ne manque pas de sujets à aborder !
A très bientôt