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Exemple de projet : Rénovation et Division d’un appartement avec combles en 3 lots

Je vais vous détailler à titre d’exemple, un cas bien concrets d’investissement-rénovation à haut rendement.

Voici un des derniers projets que nous venons de terminer :

Nous voilà dans un vieil appartement, bien dans son jus, avec les combles juste au dessus. Voilà à quoi il cela ressemblait la première fois que j’ai visité :

L’appartement lors de la première visite :

vieille_piece1 vieille_piece2 vieille_piece3

Les combles : 

www.investir-renover.fr combles2 combles3
ça fait rêver n’est-ce pas ? 😉

Une fois l’appartement entièrement mis à nu et toutes les cloisons tombées, je me retrouve avec un beau plateau de 66m² environ, plus 70m² au sol de combles aménageables.

plateau1 combles-a-nu1

L’objectif :

Venant de faire un projet similaire dans le même immeuble pour de la location saisonnière, nous avions pour objectif initial pour ce projet de créer des studios meublés pour les mettre également en location courte duréee. Finalement un autre projet c’est présenté en route, et nous avons changé de stratégie. Après quelques calculs, je me suis dit que la plus-value potentielle était très intéressante. Nous avons donc décidé de revendre ces lots séparément.

La division :

Etant dans un quartier très demandé, et comme le bien s’y prêtait parfaitement, j’ai décidé d’allier 2 stratégies immobilières à haut rendement : la division et la grosse rénovation. Après avoir bien étudié les différentes possibilités d’aménagement, , j’ai décidé de diviser cet appartement en trois lots. j’ai également séparé les combles en deux puis j’ai ensuite ouvert deux des appartements sur ces combles pour créer au final deux T2 duplex et un studio.

J’ai travaillé avec mon architecte pour essayer d’optimiser au maximum ces surfaces, et leur donner un maximum de cachet. J’ai donc aménagé ces trois surfaces en petits appartements cosi, en partie meublés, quasiment en mode « clés en mains », prêts pour de la location à haut rendement !

plan-r3

Comme dans tous mes projets, j’ai misé sur la qualité des matériaux et des finitions. Une fois terminés, j’ai mis en vente ces trois appartements. Je les ai affichés à des prix clairement au dessus de la moyenne. Cependant, ils étaient parfaitement justifiés, aux vues de la qualité de ces trois produits, et de la rareté de logements similaires dans le secteur.

Je précise que comme ces appartements étaient destinés à être vendus, j’ai procédé à une vraie division officielle, avec toutes les démarches administratives liées (passage géomètres, mise à jour des tantièmes et modification du règlement de copropriété, divers déclarations administratives, compteurs EDF, eau etc…)

Voilà les appartements terminés :

APPARTEMENT 1

a-fini1 a-fini2 a-fini3

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APPARTEMENT 2

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APPARTEMENT 3

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Le studio s’est vendu en 3 jours. Il a été réservé dès la 2e visite. Les deux duplex sont partis 3 jours plus tard. Soit moins d’une semaine pour vendre 3 appartements ! Je n’ai même pas eu besoin d’agence pour les vendre, car je sais que des produits de ce genre, sont rares, et donc très recherchés.

Les Chiffres en toute transparence :

Achat plateau + combles négociés 165 000€
Frais de notaire (env 7%): 11 500€
Travaux + équipement : env 85 000€
Soit coût de l’opération : 261 500€

Prix de vente : 397 000€
Studio 22m² carrez : 105 000€
Duplex 1 27m² carrez + 10m² non carrez : 145 000€
Duplex 2 28m² carrez + 10m² non carrez: 147 000€

Plus value dégagée : 135 500€
voilà une jolie récompense pour le travail effectué ! C’est bien entendu du « brut », à cela il faut déduire les impôts et autres charges diverses mais celà reste tout de même plutôt sympa  😉

Financement : prêt bancaire + 25% d’apport personnel

Sur ce projet là, nous avons mis un gros apport personnel, c’est d’ailleurs la première fois que ça nous arrive, mais ça a été aussi un peu une solution de facilité. Nous avions en parallèle un autre projet similaire. Par simplicité, nous préférions travailler avec une de nos banques principales sur ce projet, mais nous avions déjà trop d’encours chez eux. Nous étions donc limité au niveau du montant de l’emprunt. Comme nous avions un peu de cash disponible à ce moment, et que nous pensions bien le récupérer rapidement, on a opté pour la facilité.
Si j’avais fait ce projet classiquement de manière isolée, j’aurais certainement réussi à le faire financer à 110% comme la plupart de nos autres acquisitions.

Après il faut bien comprendre que sur un achat-revente, ou un projet qui va sortir un gros cashflow, la notion d’apport est complètement différente d’un investissement sur le long terme.

Résultat

Sur cette opération nous avons réalisé une très belle plus value, qui va nous permettre d’avoir un peu plus de cash pour passer nos prochains projets au niveau supérieur. Mais nous avons également créé à partir d’un vieil appartement dont plus personne ne voulait, trois beaux logements, qui feront la joie des futurs locataires, et encore plus celle des heureux propriétaires. Ils vont pouvoir louer ces biens à des tarifs nettement supérieurs à la moyenne, et donc obtenir de très bons rendements, sans s’être pris la tête !

Création de valeur <=> résultat gagnant-gagnant !

Et vous ? aimez vous la rénovation et les gros travaux ? ou êtes vous plutôt du genre j’achète prêt à louer  et je ne me prends pas la tête ?

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16 Comments

  • Estelle

    Reply Reply juin 25, 2018

    Bonjour, très beau projet ! comment çà c’est passer pour les compteurs ? Pas de problème ? Et le coût ? J’ai le projet d’acheter une maison pour division mais le côté compteur eaux/électricité, je ne sais pas trop à quoi m’attendre.
    Bonne journée a vous.

    • Renaud

      Reply Reply juillet 4, 2018

      Bonjour Estelle et merci pour ton commentaire
      Pour les compteurs, tu dois prendre contact avec ENEDIS qui vont t’envoyer un technicien sur place pour faire une étude de faisabilité, et te fournir un devis. Il te diras exactement si c’est possible ou non, et si oui comment faire. Dans le cas d’une maison, si les lignes sont enterrées dans la rue, tu devras faire réaliser les passages de fourreaux par ton électricien. Ensuite ENEDIS passe son cable
      Le cout est d’environ 1000 à 1500€ pour un compteur.

      Pour l’eau c’est plus simple. Le cout est d’une centaine d’euros, et toute la partie tuyauterie est la la charge de ton plombier. La compagnie des eaux n’installe que le compteur la plupart du temps.

      Jettes un oeil à cet article, j’en parles une peu plus en détail :
      https://investir-renover.fr/diviser-appartement-division-de-lot-creation-de-plusieurs-espaces-de-vie/

  • Thomas AUVRIGNON

    Reply Reply mai 9, 2018

    Bonjour, au niveau des combles comment c’est déroulé le découpage et la mise en place des murs ?
    Je me permets de demander car nous sommes intéressé sur un bien qui correspond à 2/3 d’une longère mais la séparation au niveau des combles se trouve entre deux fermes donc nous nous demandons si un simple mur suffit ou s’il faut créer un nouvelle ferme au niveau de la limite.

    • Renaud

      Reply Reply mai 10, 2018

      Bonjour
      si vous ne supprimez pas de ferme, pas besoin d’en mettre de nouvelle.
      Par contre pour créer une séparation efficace entre les différents lots il est fortement recommandé de construire votre cloison devant ou derrière la ferme, mais pas « autour », au risque d’avoir de gros ponts phoniques

  • Aldric

    Reply Reply avril 17, 2018

    Bonjour Renaud,
    Tu ne parles pas planning, combien de temps nécessaire pour cette opération ?
    Dans quelles villes travailles tu ?
    Merci,

    • Renaud

      Reply Reply avril 18, 2018

      Bonjour
      Le chantier a duré environ 3 mois hors ameublement.
      Nous travaillons sur Lyon et sa région.

  • Hamid

    Reply Reply janvier 28, 2018

    Salut Reanud,
    on ne voit pas sur les photos,
    concernant les travaux:
    As tu isoler les differents appart avec des cloissons SAD pour reduire les nuissances sonores ?
    L’isolation des combles, comment as tu fait?
    As tu insataller des spots dans les faux plafonds?
    A très bientôt…et encore bravo pour le projet!

    • Renaud

      Reply Reply janvier 29, 2018

      Bonjour Hamid, et merci pour ton commentaire
      J’ai bien installé des cloisons SAD entre les apparts. C’est à mon sens indispensable en cas de division.
      Pour les combles, en général je mets de la laine de roche en 75mm entre les chevrons, pour avoir un peu d’inertie, et une isolation phonique, et ensuite je viens poser un isolant mince multicouche, type ACTIS triso super 12, pour une très bonne isolation thermique et un minimum d’encombrement. J’ai réalisé ce type d’isolation de nombreuses fois, et je suis très satisfait du résultat. C’est un peu plus cher que de mettre juste de la laine de verre, mais on gagne au moins 10cm en hauteur, et dans des combles ça fait une grosse différence. ET ça reste très performant.
      Par contre j’évite de mettre des spots encastrés sous rampant car comme l’espace est justement assez faible, c’est pas toujours simple, notamment pour passer les gaines etc.
      Je préfère mettre des appliques murales ou sur les poutres apparentes.

  • Adrien

    Reply Reply septembre 3, 2017

    Bonjour Renaud,

    tout d’abord félicitation pour ton blog et tes vidéos 👍
    et gros pouce vert pour ton cadeau que tu offres je m’en suis déjà servis plusieurs fois!

    Pour ma part je compte investir dans une maison que je vais transformé en 5 appartements, je vais la rénover mais je n’ai pas l’argent pour pouvoir tout faire je pense en faire 3 pour le moment.
    je sais pas si c’est vraiment une bonne stratégie par rapport a la banque…

    une fois les 3 logements fait, penses tu que la banque me suivra pour les 2 autres logement à créer?

    Pour information la maison coute 100 000 euro et les travaux sont estimé a 150 000 euro
    je peux emprunter seulement 150 000 euro mais j’insiste c’est vraiment une bonne affaire ça serait dommage de passer à coté….

    Un grand merci pour ta réponse

    • Renaud

      Reply Reply septembre 6, 2017

      Salut Adrien.
      Tu peux tout à fait financer dans un premier temps une partie seulement des travaux. Tu pourras par la suite éventuellement faire un « pret travaux » pour la suite.
      Il faut par contre que tu montres un dossier béton à ta banque, et si tu ne fais que 3 appart dans un premier temps, le projet va-t-il s’autofinancer au moins ? si ce n’est pas le cas, la banque peut être frileuse car tu risques d’être en déficit. Si tu arrives à l’autofinancement au minimum, ça ne devrait poser aucun soucis.
      Attention également les banques n’aiment pas bien quand le budget travaux est plus important que le prix du bien immobilier.

  • Pascal

    Reply Reply janvier 25, 2017

    Wow super plus value…. Je me renseige de plus en plus pour venir investir en France. Ici en Belgique ce genre d’opération est très compliqué. à bientôt et ecore bravo

    • Renaud

      Reply Reply janvier 25, 2017

      Merci pour ton commentaire Pascal.
      Je ne savais pas que c’était compliqué d’investir en Belgique… j’ai de la famille par là bas (hehe!)
      Quel est le point qui bloque particulièrement ?

      • Pascal

        Reply Reply janvier 26, 2017

        Les autorisations pour le changement d’affectation est tres difficile. J’ai dernièrement acheté des bureaux pour les changer en appartement ( j’attend toujours l’autorisation du service de l’urbanisme après 1an et demi d’attente) La découpe d’appartement comme celui par exemple n’est pas autorisé 🙁
        La collocation est une solution mais pas toujours autorisé non plus.

        • Renaud

          Reply Reply février 2, 2017

          OK… ba faut venir investir en France alors 😉

  • Guillaume

    Reply Reply janvier 24, 2017

    Salut Renaud,
    Enfin un blog qui sort du lot ! Merci à toi.
    Très belle rénovation/division : Simple, efficace, couts maitrisés et propre administrativement. On sent le travail de pro ! Je te souhaite un franc succès.

    • Renaud

      Reply Reply janvier 25, 2017

      Merci à toi Guillaume 🙂
      J’espère pouvoir apporter un max de valeur au investisseurs qui me suivront car effectivement mon thème sort un peu du lot et ne manque pas de sujets à aborder !
      A très bientôt

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