VOTRE « STRATEGIE IMMOBILIERE », OU COMMENT CHOISIR SON TYPE DE PROJET IMMOBILIER ET ANTICIPER LES RISQUES

Etablir votre stratégie

S’il y a une chose que je recommande à chacune des personnes que j’accompagne, c’est de définir en priorité sa « stratégie immobilière ».

Suivant votre budget, votre implication personnelle, vos connaissances et bien sure votre expérience, tous les projets ne vous conviendront pas forcément. Il est impératif de savoir quel type de projet vous allez faire lorsque vous attaquez la phase de recherche du bien. En effet un appartement pourra par exemple, être parfait pour une collocation, mais absolument pas adapté à de la location courte durée. Ou encore une location nue qui offrirait un rendement négatif, mais pourrait vous apporter une grosse plus value à la revente…
Comme dans tout processus d’investissement, il faut mettre en place une stratégie dès le départ de votre projet, afin d’en maîtriser toutes les étapes, et se fixer des objectifs clairs et précis.

La stratégie est différente suivant la durée du projet

Pour vous aider dans ce choix, il sera important aussi de tenir compte du facteur temps. Certains projets vont vous rapporter tout de suite, mais demandent plus de travail, ou vous exposent à un risque plus important. Tandis que d’autres vont être plus intéressants pour vous créer un patrimoine sur le long terme, un complément de retraite ou un bon matelas de sécurité d’ici quelques années, mais n’auront pour l’instant que très peu d’impacts sur votre vie actuelle.

Testez, Diversifiez et encaissez !

S’il est important de comprendre les différents types d’investissements, et de se fixer des objectifs précis, il est intéressant de diversifier son « portefeuille immobilier » en mixant plusieurs d’entre eux. Chacun ayant ses avantages et inconvénients. Vous pouvez par exemple commencer par acquérir un petit studio que vous louerez en meublé, en toute simplicité, pour vous faire la main et vous assurez une sécurité et un petit loyer en complément de votre retraite, puis acheter un appartement plus grand, que vous diviserez en 2 ou 3, afin de faire de la location saisonnière, et générer ainsi des revenus très confortables qui pourront vous permettre de diminuer voir quitter rapidement votre emploi actuel.

Une autre technique très répandue aussi, sera d’acheter un premier appartement que vous allez rénover à moindre coût, y vivre quelques temps, puis le revendre, afin de faire une plus value qui ne sera pas taxée (car résidence principale) pour ensuite vous constituer un apport qui vous permettra d’investir dans un plus gros projet (une division, un immeuble de rapport, etc)

Les inconvénients et les risques que vous courrez

Bien entendu, comme dans à peu près tout projet il y a des avantages, et des inconvénients. J’ai beau dire que ce n’est pas difficile, je n’irais pas non plus dire que c’est totalement facile et à la portée de tous. Il y a quelques risques, quelques problèmes possibles, mais le simple fait de les connaître vous permet de les anticiper, et de vous en protéger au maximum. Après il faut bien se dire que si vous ne souhaitez prendre aucun risque, vous n’avancerez malheureusement pas beaucoup dans votre vie…

« Vivre prudemment, sans prendre de risques, c’est risquer de ne pas vivre  » Wladimir Wolf Gozin (écrivain et peintre français)

Voici donc quelques uns des « risques » à connaître et quelques manières de les prévenir :

Les impôts ! c’est amusant, car ce n’est vraiment pas le plus gros risque, mais c’est pourtant un de celui qui effraye le plus la plupart des gens. Vous créez des revenus supplémentaires, vous allez donc payer des impôts supplémentaires… logique… la bonne nouvelle, c’est que vous payez plus car vous gagnez plus… la seule petite chose importante à comprendre par rapport à cela, c’est que le capital amorti du prêt que vous remboursez, est considéré comme de l’argent gagné. Seulement comme il rembourse votre prêt, vous risquez de payer quelques impôts sur de l’argent que vous n’avez pas en banque, donc si vous  calculez mal votre coup, vous aurez peut-être à sortir quelques euros de votre poche en fin d’année. Si cela vous préoccupe, renseignez vous et faites vous aider par un comptable.

Ensuite quand vous serez dans le business, vous verrez qu’il y a beaucoup de techniques pour payer moins d’impôts, et pour optimiser vos investissements. Je pense que c’est important de s’en préoccuper, mais ce n’est pas la priorité. Quand les impôts deviendront un vrai problème, il sera indispensable de faire appel aux services d’un expert comptable. Il pourra vous faire économiser des centaines, voir des milliers d’euros.

Les impayés et autres problèmes de locataire : c’est effectivement un risque à prendre en compte. Comme dans toute entreprise, vous pouvez tomber sur quelqu’un qui ne vous paye pas, ou qui vous cause des soucis. Maintenant il y a plusieurs solutions pour s’en protéger : Assurance Loyers Impayés, choix des locataires, discussions à l’amiables, etc. C’est un risque important à prendre en compte, mais il est très loin d’être aussi courant que ce qu’on essaye de vous faire croire. D’autre part, si vous savez l’anticiper en choisissant bien votre locataire, et en vous en occupant bien, ce risque est vraiment très limité.

Les frais imprévus : sur 20 ans, il est évident qu’il y aura forcément des « surprises », et des imprévus. Une chaudière qui lâche, une partie de façade à refaire, une fuite dans la toiture… il est important de se prévoir un petit matelas de sécurité, afin de se prémunir de ces risques. Cela se fera progressivement, et encore une fois, on a rien sans rien. Mais si vous avez anticipé ce risque, ça sera beaucoup moins difficile quand il arrivera.

La gestion : Je conseille en général lorsque l’on débute de gérer ses biens soi-même. Cela vous permet de comprendre un peu mieux le fonctionnement, et surtout de maîtriser beaucoup mieux votre projet. Vous choisissez vous-même vos locataires, le feeling étant à mon sens tout aussi important que le « dossier ». Vous pouvez régler les incidents à l’amiable, le locataire appréciera beaucoup plus de discuter avec vous plutôt que de recevoir un recommandé d’une régie. Et bien entendu, vous optimisez la rentabilité, car vous n’avez pas de régie à rémunérer. Mais lorsque vous commencerez à avoir plusieurs biens,  cela demande tout de même un peu de temps de gestion, et tout le monde n’aimera pas forcément s’occuper de ça. A ce moment là vous aurez la possibilité de déléguer ce travail à une tierce personne (régie ou autre). Bien entendu cela vous en coûtera quelques euros (en général entre 7 et 10% du montant du loyer)…

Si cela devient trop dangereux financièrement : il peut arriver qu’un bien devienne dangereux financièrement. Vous avez un gros crédit, et un loyer qui le rembourse tout juste, vous constatez que le bien ne se loue plus aussi bien qu’avant, ou vous préssentez qu’il va perdre de la valeur suite à un nouvel immeuble construit en face par exemple… ou vous avez tout simplement trop de prêts sur le dos, et cela commencer à vous faire peur car vous n’avez pas encore votre matelas de sécurité (épargne de précaution) ? A ce moment là, pas de panique. Cela fait aussi partie du jeu. Il faut savoir de temps en temps de séparer d’un bien, afin d’optimiser votre stratégie. Aucun souci. Il vous est toujours possible de revendre votre appartement, et ce à n’importe quel moment. Un prêt sur 20 ans ne vous oblige absolument pas à garder le bien pendant 20 ans. SI vous avez utilisé les bonnes stratégies, vous récupérerez facilement votre mise, et dans le meilleur des cas, vous ferez même un peu de plus value. Il ne faut jamais qu’un investissement vous empêche de dormir. C’est une règle fondamentale !

Maintenant que vous avez compris l’intérêt d’établir du départ votre stratégie immobilière, par quoi allez vous commencer ?

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