types d'investissements immobiliers

LES PRINCIPAUX TYPES D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Dans cet article je vais décrire les principaux types de projets que vous pourrez faire avec l’immobilier. Cette liste n’est bien entendu pas exhaustive, mais je pense donner ici les plus connus et utilisés. Le but étant de vous résumer très brièvement les différents types d’investissements possibles, afin que vous puissiez voir lequel correspond le plus à vos objectifs actuels. N’hésitez pas à enrichir cet article avec vos commentaires.

La résidence principale (RP)

Dans l’idéal, il faudrait pouvoir payer sa résidence principale cash. Auquel cas, vous ne payerez pas d’intérêts bancaires dessus, et cela devient à ce moment là un simple placement financier. Dans la pratiquer, on est souvent obligé de faire appel à un prêt, c’est pour cela que l’on considère la RP comme un passif et non un actif (ça vous coûte de l’argent, et ne vous en rapporte pas)
> La résidence principale est donc un confort et une sécurité personnelle, mais ce n’est pas un investissement !
> En général, cela rassure tout de même le banquier, ce n’est donc pas forcément un handicape
> Attention tout de même de ne pas trop vous endetter sur votre résidence principale, car dans ce cas, vous impactez directement votre taux d’endettement, limité en général à 33% par les banques.
> Une technique intéressante peut être d’acheter un bien en RP pour lequel vous aller rajouter de la valeur (travaux d’amélioration, gros rafraîchissement, extension, etc…), d’y vivre quelques temps, puis de le revendre. Cela vous permettra de récupérer une plus value potentiellement importante, sans payer de taxe dessus (car exonéré pour la RP) et donc de vous constituer un bon apport pour un futur projet.

La location nue

C’est l’investissement immobilier « en bon père de famille »
> Idéal sur le long terme, c’est aussi souvent le plus simple pour débuter
> Il demande peu voir pas de travail (si géré par une régie)
> La rentabilité est souvent assez faible, mais relativement sécurisée
> Le loyer est payé par le locataire, lorsque le prêt est remboursé, vous avez un capital + un loyer mensuel (une rente) « à vie »

La location meublée

Un investissement immobilier relativement sécurisé
> Idéal sur une stratégie à moyen / long terme
> Il demande peu de travail de gestion, mais il faudra tout de même prévoir le renouvellement et l’entretien du mobilier.
> Le turnover est généralement plus important (surtout sur les petites surfaces)
> La rentabilité peu être plus intéressante qu’un bien nu, surtout si le logement est mis en valeur par une belle décoration
> L’intérêt principal est de profiter des avantages fiscaux du LMNP (loueur meublé non professionnel)
> Le loyer est payé par le locataire, lorsque le prêt est remboursé, vous avez un capital + un loyer mensuel « à vie », et il est fréquent de générer un cashflow (=trésorerie) positif chaque mois

La location courte durée ou location saisonnière

Elle est très à la mode depuis quelques années. C’est le principe du « AIRBNB » qui en est un des acteurs les plus connus.
> C’est un investissement très rentable pour l’instant, mais relativement incertain dans le temps (changement de législation, taxes supplémentaires, etc)
> Possibilité de repasser sur une location meublée classique à tout moment
> Génère un cashflow mensuel important
> Demande une bonne organisation, et pas mal de temps si vous gérez tout vous-même (ménages, changement de draps, check-in – check-outs, etc). C’est un vrai job d’appoint, mais qui peut en valoir la chandelle.
> Dans les grandes villes, c’est un moyen de générer un vrai salaire chaque mois grâce à l’immobilier
> La location saisonnière à le double avantage, de vous créer un patrimoine et une rente sur le long terme, tout en dégageant des bénéfices importants immédiatement

La colocation

C’est un investissement assez rentable et relativement sécurisé (plusieurs payeurs, plusieurs garants)
> Demande un peu plus de travail car plusieurs dossiers pour un même logement, turnover plus fréquent (souvent des étudiants), et des risques de vacances locatives un peu plus élevé hors périodes scolaires. Mais comme il y a plusieurs colocataires, c’est assez rare que le logement soit complètement vide. Donc une sécurité tout de même
> Permet la plupart du temps de générer un cashflow positif
> Privilégier les villes étudiantes et les proximités des écoles

L’immeuble de rapport

Cela permet d’acheter « au prix de gros », et moins cher car il y a moins de demande
> Propose souvent de très bonnes rentabilités
> Pas de problème avec la corpo puisque vous êtes l’unique propriétaire
> En contrepartie, le jour ou il faut refaire la toiture ou la façade, vous êtes seul à payer…
> Souvent intéressant dans les villages ou en périphérie des grandes villes
> Une bonne manière de développer rapidement son patrimoine, car en une seule opération vous pouvez acheter plusieurs appartements
> Demande tout de même une certaine expérience, et une bonne connaissance technique
> Cela permet en général de dégager un cashflow intéressant, mais attention tout de même aux frais d’entretient qui peuvent arriver dans le temps

Les parkings

Intéressant comme premier achat pour se faire la main à petit budget
> Le prix d’entrée est abordable même pour un étudiant (et même avec un crédit conso ou un prêt étudiant)
> Ne demande pas ou vraiment peu d’entretien, travaux etc.
> Bien qu’un turnover potentiellement plus important, ce type de contrats est facile à gérer même sans régie
> Peut offrir de bons rendement

Les locaux professionnels et commerciaux

Offre de très bons rendements
> Demande peu d’entretien (tous les travaux d’entretien et d’amélioration sont à la charge du locataire). Vous louez « des murs » uniquement.
> Un risque tout de même plus élevé, surtout en temps de « crise ». En cas de dépôt de bilan de la société locataire, vous risquez d’attendre un moment avant de récupérer vos loyers, (si vous les récupérez un jour…)
> Peut être intéressant pour diversifier un peu, mais non recommandé aux débutants
> On différenciera principalement les locaux commerciaux (fonds de commerces) et les bureaux. J’ai une préférence pour ces derniers, car ils sont moins risqués, et peuvent être très rentables

Les locaux industriels

C’est un secteur que je connais trop peu pour en parler. Et c’est tout de même à un niveau supérieur. Je ne le recommanderais pas aux débutants

L’achat-Revente

C’est un bon moyen de faire du cash rapidement voir même du GROS cash !
> Cela peut permettre de se constituer un bon apport sur un premier projet pour viser plus haut ensuite
> Dans une stratégie complète d’investissement immobilier,
> Les banques sont en général très frileuses pour financer des achats-revente. Le principal risque étant que vous n’arriviez pas à revendre rapidement, et il faudra donc rembourser le prêt de votre poche en attendant. D’autre part, si vous  n’arrivez pas à revendre au prix escompté, vous risquez d’y laisser des plumes… En règle générale, il faut bien calculer son projet, et que le jeu en vaille la chandelle. Si cela est votre objectif, il vaut mieux dire à la banque que vous aller louer, quitte à changer d’avis entre temps. Sinon le dossier sera beaucoup plus dur à faire passer.
> Attention tout de même à la requalification « marchand de biens » si vous le faites à titre particulier un peu trop souvent
> Attention également à l’impôt sur la plus-value qui avoisine les 35% si vous le faites à titre particulier (sauf pour votre résidence principale qui en est exonérée)

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

C’est à mon sens plus un placement qu’un véritable investissement immobilier c’est une sorte de concurrent de l’assurance vie
> Il y a plusieurs types de SCPI qui permettent de répondre aux différents profils d’investisseurs. Je ne m’étendrais pas sur le sujet car je ne suis pas du tout spécialiste, et cela ne nous intéresse pas vraiment ici. On appelle souvent ça « la pierre papier ».
> Les rendements peuvent être intéressants tout de même

Je pense avoir fait le tour des investissements les plus courants. Si vous en voyez que j’ai pu oublier, n’hésitez pas à me le dire en commentaire.

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